PPCI
Todos os condomínios, sejam residenciais ou comerciais, verticais ou horizontais, precisam estar quites com suas obrigações legais. Uma dessas obrigações é o plano de prevenção e proteção contra incêndio, também conhecido como PPCI, que tem como objetivo garantir a segurança dos condôminos e das edificações, estabelecendo um conjunto de medidas de prevenção e de proteção contra incêndio, e de extinção, quando necessário.
Para esclarecer, dar segurança aos síndicos e condomínios sobre regras, formas e prazos destas obrigações legais, convidamos a Eng. Civil Jéssica Moraes, CREA/RS 230405, especialista em manifestações patológicas das construções e engenharia de avaliações e perícias.
Além da contratação de profissional habilitado para a confecção desse, neste caso um engenheiro ou arquiteto com registro nos respectivos conselhos, conforme a lei federal de n.º 13425/2017, a lei estadual de n.º 14376/2013, e as resoluções técnicas emitidas pelo Corpo de Bombeiros Militar do Rio Grande do Sul (CBMRS), é obrigação do síndico manter as medidas de segurança contra incêndio (como extintores, hidrantes e luzes de emergência) em condições de utilização, providenciando sua manutenção anualmente.
Esse profissional, que inicialmente será responsável pela elaboração do projeto, analisará a área total e a altura da edificação, além da existência de áreas comuns e de central de gás GLP, por exemplo, fazendo o correto dimensionamento das medidas de segurança de proteção contra incêndio necessárias e classificando o tipo de processo a ser apresentado perante o CBMRS. Atualmente a legislação regional classifica esse processo em três tipos, Plano de Prevenção Contra Incêndio (PPCI), Plano Simplificado de Prevenção e Proteção Contra Incêndio (PSPCI) e Certificado de Licenciamento do Corpo de Bombeiros (CLCB), e diferencia as edificações em existente regularizada, existente não regularizada e a construir.
Após a análise e a aprovação deste processo pelo CBMRS, é emitido o certificado de aprovação de projeto, dando início a etapa de execução do PPCI. Nessa etapa, devem ser instaladas, até 27 de dezembro de 2023, todas as medidas de proteção contra incêndio existentes no projeto. No entanto, o decreto de n.º 55332 de junho de 2020, também deixa claro que, independente do protocolo do PPCI, as edificações devem ser dotadas de sistemas de extintores de incêndio, de sinalização de emergência e de treinamento de pessoal de acordo com as resoluções técnicas vigente, sendo a edificação passível de multa e até mesmo de interdição. Além disso, é importante que seja elaborado um planejamento dessa execução, que também deve ser acompanhada por profissional habilitado, para que o condomínio consiga se planejar financeiramente e evitar incômodos desnecessários aos moradores e aos responsáveis pela edificação, que podem responder criminalmente pelos danos em caso de sinistro.
LTIP – Laudo Técnico de Inspeção Predial
Desde dezembro de 2016, de acordo com a lei complementar 806, todas as edificações multifamiliares com mais de cinco anos de idade devem realizar inspeção predial e protocolar o resultado desta junto a Prefeitura Municipal de Porto Alegre, através do Laudo de Inspeção Predial – LTIP. Essa lei surgiu após diversos acidentes estruturais causados por falhas ou inexistência de manutenção, como por exemplo as quedas de marquises na região central e os desabamentos parciais de muros.
Para a elaboração deste, o profissional habilitado, neste caso engenheiro ou arquiteto com registro no seu respectivo conselho, inspeciona todas as áreas privativas e comuns das edificações em busca de inconformidades, como extintores e mangueiras de gás vencidos, e manifestações patológicas, como trincas e rachaduras, manchas de bolor ou de umidade. Além disso, muitos profissionais realizam, com o auxílio de drones, inspeções nas fachadas. Todas essas falhas devem ser avaliadas de acordo com o seu grau de risco (mínimo, regular ou crítico) e terão prazos para serem corrigidas.
O correto levantamento e correção dessas falhas tem resultado direto nas finanças do condomínio. De acordo com diversos estudos, quanto mais demorado for a correção destas, maior o seu custo, chegando em até cinco vezes o valor inicial. Um bom exemplo disso é a pintura das fachadas, que se não feita periodicamente pode resultar em uma grande intervenção, sendo necessário até mesmo a substituição do revestimento argamassado existente, além do surgimento constante de mofo e umidade na parte interna das edificações.
Após essa etapa, são elaborados dois documentos: o laudo técnico entregue a administração do condomínio com o levantamento de todas as inconformidades e as soluções adequadas a essas, e os documentos técnico que serão protocolados na prefeitura. Em relação aos documentos entregues a prefeitura, estes podem ser de três tipos: inicial e conclusivo, quando o condomínio não possui nenhuma inconformidade ou adequação a realizar, inicial com recomendações, quando o condomínio possui adequações a serem realizadas, ou conclusivo elaborado após a realização de todas as adequações recomendadas no anterior. Para a realização deste último deve ser realizada uma nova inspeção no condomínio, avaliando apenas as inconformidade e manifestações patológicas já levantadas, 180 dias após a protocolização do laudo inicial.
Assim, obtém-se uma visão geral sobre a situação atual da edificação, além da possibilidade do planejamento das adequações que devem ser realizadas, garantindo a segurança tanto dos moradores como dos síndicos, que possuem a responsabilidade sobre a conservação e o zelo das áreas comuns das edificações de acordo com o código civil. Ademais, evita o recebimento de multa emitida pela Prefeitura Municipal de Porto Alegre, de R$ 8,35 por m² da área total construída.
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