A Reforma Tributária já está aprovada e, a partir de 2026, começa a mudar com diversos setores sendo tributados, incluindo o mercado imobiliário. Embora a transição vá até 2032, este é o momento ideal para que proprietários e locatários entendam o que muda para se preparem.
O que é a Reforma Tributária
A Reforma Tributária propõe simplificar a cobrança de impostos no Brasil. Ela unifica tributos federais, estaduais e municipais que incidem sobre o consumo, como PIS, COFINS, ISS e ICMS, em dois novos impostos: CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), de competência federal, e IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), de competência estadual e municipal.
No setor imobiliário, essa mudança afeta a tributação sobre os aluguéis, tanto de pessoas físicas quanto de pessoas jurídicas. Até o final de 2025, o sistema atual continua valendo. A partir de 2026, entram as novas regras, com um período de adaptação até 2033.
Como é hoje (até o final de 2025)
Atualmente, quem aluga imóveis como pessoa física paga Imposto de Renda (IRPF) via carnê-leão ou retenção na fonte, com alíquotas que vão de 0% a 27,5%. Já as pessoas jurídicas pagam IRPJ, CSLL, PIS e COFINS conforme o regime tributário adotado, que pode ser Simples, Lucro Presumido ou Lucro Real.
A emissão de nota fiscal por pessoas físicas não é obrigatória, exceto no carnê-leão eletrônico, e tanto as locações residenciais quanto as comerciais são tributadas da mesma forma, sem redução na base de cálculo.
O que muda a partir de 2026
A principal mudança é a introdução do IBS e da CBS, que passam a incidir sobre algumas operações de locação, conforme critérios de habitualidade e volume de receita.
A pessoa física continuará sujeita ao Imposto de Renda, mas passará a recolher IBS e CBS se a locação for considerada habitual. Isso acontece quando o locador tiver mais de três imóveis alugados ou receita anual superior a R$ 240 mil.
As locações residenciais terão redução de 70% na base de cálculo dos novos tributos, enquanto as locações comerciais pagarão IBS e CBS integralmente. A emissão de nota fiscal passa a ser obrigatória para quem se enquadrar nos critérios de habitualidade.
As pessoas jurídicas deixam de recolher PIS e COFINS, substituídos pela CBS, e passam também a recolher o IBS. A carga tributária pode aumentar dependendo do regime e da estrutura contábil da empresa. Por isso, será importante avaliar se haverá necessidade de repassar parte desse custo ao locatário e ajustar contratos de locação e administração.
As holdings continuam existindo como ferramenta de planejamento tributário e sucessório, mas a vantagem fiscal pode diminuir com a nova carga tributária e as novas incidências de IBS e CBS.
O que os clientes da Sperinde devem fazer agora
Com a entrada em vigor da Lei Complementar nº 214/2025, em 16 de janeiro de 2025, inicia-se a transição para o novo sistema tributário do IBS e da CBS, que substituirão PIS/COFINS, ISS e ICMS ao longo dos próximos anos.
Esse novo modelo também altera a forma de tributação da receita de aluguéis.
Para contratos de locação, a nova alíquota total prevista para IBS + CBS é de aproximadamente 8%, substituindo o regime anterior do PIS/COFINS cumulativo, que era de 3,65%.
Para evitar que contratos assinados antes da vigência da nova lei migrem automaticamente para a alíquota mais alta, a lei criou o Artigo 487, que estabelece uma Regra de Transição.
Resumo do Artigo 487 (Regra de Transição):
O Artigo 487 permite que contratos de locação assinados até 16/01/2025 mantenham a tributação reduzida de 3,65% (IBS+CBS equivalente ao antigo PIS/COFINS cumulativo), desde que cumpram todos os requisitos formais.
A regra foi criada para evitar aumento abrupto da carga tributária em contratos já vigentes.
Quem pode se beneficiar desta Regra de Transição:
1. Para todos os proprietários Pessoa Jurídica;
2. Proprietários Pessoa Física: com mais de 3 imóveis e receita anual de aluguel acima de R$ 240 mil;
3. Proprietários Pessoa Física: com receita anual de aluguel acima de de R$ 288 mil, independente do número de imóveis.
O que está mudando:
Com o novo sistema tributário (IBS + CBS), a carga sobre receita de aluguéis muda para aproximadamente 8%.
Somente quem atender aos critérios da Regra de Transição poderá manter a alíquota reduzida de 3,65%.
Para permanecer no regime especial, o contrato deve cumprir todos os pontos abaixo:
1. Contratos anteriores à 16/01/2025
– O (s) contrato (s) devem ter data de assinatura até o dia 15/01/2025.
2. Contrato dentro do prazo determinado, ou seja, ainda vigente dentro do período originalmente definido entre a data de início e a data de término do contrato.
3. Comprovação da data de assinatura:
– Comerciais: firma reconhecida ou assinatura qualificada (ICP-Brasil).
– Residenciais: firma reconhecida, assinatura qualificada ou comprovante do primeiro pagamento antes de 16/01/2025.
4. Validade do benefício:
– Comerciais: até o fim do prazo original do contrato.
– Residenciais: até o fim do prazo original do contrato, limitado a 31/12/2028.
Prorrogações automáticas não se enquadram na regra.
O que fazer para garantir o benefício:
1. Consultar seu contador, que deve confirmar se o seu contrato se enquadra na Regra de Transição e se é vantajoso manter o regime reduzido.
2. Organizar a documentação necessária (assinatura, comprovantes, eventual registro). Caso não tenha acesso ao seu (s) contrato (s) de locação, entre em contato com seu Executivo de Conta da Sperinde.
3. Registrar o (s) contrato (s) de locação de imóveis comerciais no Registro de Imóveis ou no Cartório de Títulos e Documentos até 31/12/2025.
O modelo atual segue válido até 31 de dezembro de 2025. A transição para o novo sistema ocorrerá entre 2026 e 2032, e o regime será totalmente implementado até 2033.
Com mais de 47 anos de experiência no mercado de aluguéis e gestão de condomínios, a Sperinde está atualizando processos e contratos para garantir transparência, segurança e orientação completa aos seus clientes. Nosso compromisso é seguir cuidando do seu lugar, enquanto você conta com o suporte necessário para se adaptar às novas regras.
Cada caso é único. Por isso, o ideal é conversar com o seu contador de confiança, que poderá analisar o seu perfil e esclarecer se a sua locação passa a ter incidência de IBS ou CBS com a Reforma Tributária.
A gente cuida do seu lugar.
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