A Reforma Tributária foi aprovada e em 2026, teve início o período de transição para sua implementação. A nova legislação traz mudanças para diversos setores, incluindo o mercado imobiliário. Embora a transição se estenda até 2033, este é o momento ideal para que proprietários e locatários entendam o que muda e se preparem.
O que é a Reforma Tributária
A Reforma Tributária propõe simplificar a cobrança de impostos no Brasil. Ela unifica tributos federais, estaduais e municipais que incidem sobre o consumo, como PIS, COFINS, ISS e ICMS, em dois novos impostos: CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), de competência federal, e IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), de competência estadual e municipal. Falamos sobre esses dois novos tributos neste guia rápido.
No setor imobiliário, essa mudança afeta a tributação sobre os aluguéis, tanto de pessoas físicas quanto de pessoas jurídicas. Até o final de 2025, o sistema atual continuava valendo. A partir deste ano, entram as novas regras, com um período de adaptação até 2033.
Quem alugava imóveis como pessoa física pagava Imposto de Renda (IRPF) via carnê-leão ou retenção na fonte, com alíquotas que iam de 0% a 27,5%. Já as pessoas jurídicas pagavam IRPJ, CSLL, PIS e COFINS conforme o regime tributário adotado, que pode ser Simples, Lucro Presumido ou Lucro Real.
A emissão de nota fiscal por pessoas físicas não era obrigatória, exceto no carnê-leão eletrônico, e tanto as locações residenciais quanto as comerciais eram tributadas da mesma forma, sem redução na base de cálculo.
A principal mudança é a introdução do IBS e da CBS, que passam a incidir sobre algumas operações de locação, conforme critérios de habitualidade e volume de receita. É o que explica nossa Diretora de Aluguéis, Bete Zimmermann, neste vídeo.
A pessoa física continuará sujeita ao Imposto de Renda, mas passará a recolher IBS e CBS se a locação for considerada uma atividade econômica recorrente. Isso acontece quando o locador tiver mais de três imóveis alugados ou receita anual superior a R$ 240 mil (valor que é mensalmente atualizado pelo IPCA).
As locações residenciais terão redução de 70% na base de cálculo dos novos tributos, enquanto as comerciais poderão pagar IBS e CBS integralmente, dependendo do enquadramento do contribuinte e do regime aplicável. A emissão de nota fiscal passa a ser obrigatória para quem se enquadrar nos critérios de habitualidade.
As pessoas jurídicas deixam de recolher PIS e COFINS, substituídos pela CBS, e passam também a recolher o IBS. A carga tributária pode aumentar dependendo do regime e da estrutura contábil da empresa. Por isso, será importante avaliar se haverá necessidade de repassar parte desse custo ao locatário e ajustar contratos de locação e administração.
As holdings continuam existindo como ferramenta de planejamento tributário e sucessório, mas a vantagem fiscal pode diminuir com a nova carga tributária e as novas incidências de IBS e CBS.
Com a entrada em vigor da Lei Complementar nº 214/2025, em 16 de janeiro de 2025, inicia-se a transição para o novo sistema tributário do IBS e da CBS, que substituirão PIS/COFINS, ISS e ICMS ao longo dos próximos anos. Esse novo modelo também altera a forma de tributação da receita de aluguéis.
Para contratos de locação, a nova alíquota total prevista para IBS + CBS é de aproximadamente 8%, substituindo o regime anterior do PIS/COFINS cumulativo, que era de 3,65%.
Para evitar que contratos assinados antes da vigência da nova lei migrem automaticamente para a alíquota mais alta, a lei criou o Artigo 487, que estabelece uma Regra de Transição.
O Artigo 487 permite que contratos de locação assinados até 16/01/2025 mantenham a tributação reduzida de 3,65% (IBS+CBS equivalente ao antigo PIS/COFINS cumulativo), desde que cumpram todos os requisitos formais.
A regra foi criada para evitar aumento abrupto da carga tributária em contratos já vigentes.
1. Para todos os proprietários Pessoa Jurídica;
2. Proprietários Pessoa Física: com mais de 3 imóveis e receita anual de aluguel acima de R$ 240 mil (valor reajustado mensalmente pelo ICPA);
3. Proprietários Pessoa Física: com receita anual de aluguel acima de de R$ 288 mil, independente do número de imóveis.
Com o novo sistema tributário (IBS + CBS), a carga sobre receita de aluguéis muda para aproximadamente 8%.
Somente quem atender aos critérios da Regra de Transição poderá manter a alíquota reduzida de 3,65%.
Para permanecer no regime especial, o contrato deve cumprir todos os pontos abaixo:
1. Contratos anteriores à 16/01/2025
O(s) contrato (s) devem ter data de assinatura até o dia 15/01/2025.
2. Contrato dentro do prazo determinado, ou seja, ainda vigente dentro do período originalmente definido entre a data de início e a data de término do contrato.
3. Comprovação da data de assinatura:
Comerciais: firma reconhecida ou assinatura qualificada (ICP-Brasil).
Residenciais: firma reconhecida, assinatura qualificada ou comprovante do primeiro pagamento antes de 16/01/2025.
4. Validade do benefício:
Comerciais: até o fim do prazo original do contrato.
Residenciais: até o fim do prazo original do contrato, limitado a 31/12/2028.
Prorrogações automáticas não se enquadram na regra.
1. Consultar seu contador, que deve confirmar se o seu contrato se enquadra na Regra de Transição e se é vantajoso manter o regime reduzido.
2. Organizar a documentação necessária (assinatura, comprovantes, eventual registro). Caso não tenha acesso ao seu(s) contrato(s) de locação, entre em contato com seu Executivo de Conta da Sperinde.
3. Registrar o(s) contrato(s) de locação de imóveis comerciais no Registro de Imóveis ou no Cartório de Títulos e Documentos até 31/12/2025.
A transição para o novo sistema ocorrerá entre 2026 e 2032, e o regime será totalmente implementado até 2033.
Com quase 50 anos de experiência no mercado de aluguéis e gestão de condomínios, a Sperinde está atualizando processos e contratos para garantir transparência, segurança e orientação completa aos seus clientes. Nosso compromisso é seguir cuidando do seu lugar, enquanto você conta com o suporte necessário para se adaptar às novas regras.
Cada caso é único. Por isso, o ideal é conversar com um contador de confiança, que poderá analisar o seu perfil e esclarecer se a sua locação passa a ter incidência de IBS ou CBS. Neste post, resumimos tudo que você precisa saber sobre as principais mudanças trazidas pela Reforma Tributária.
Ainda ficou com dúvidas? Então acesse o nosso e-book gratuito e super completo sobre o tema. O material foi elaborado em parceria com o escritório Coelho Silva Advogados para orientar proprietários, inquilinos, investidores e administradores a se prepararem para a nova regulamentação.
A gente cuida do seu lugar.
As informações desta publicação foram retiradas de fontes oficiais.
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