As assembleias de condomínio são momentos importantes para a administração e para a convivência entre moradores. Nelas, os condôminos discutem assuntos de interesse coletivo, acompanham as contas, aprovam despesas, definem prioridades e participam de decisões que impactam o dia a dia do condomínio.
Mas você sabe qual é a diferença entre Assembleia Geral Ordinária e Extraordinária? Quem pode participar e votar? E como funcionam as assembleias virtuais?
Neste artigo, reunimos as principais informações sobre as assembleias condominiais, para ajudar síndicos, proprietários e locatários a entenderem como esses encontros funcionam e qual é o papel de cada um.
A assembleia de condomínio é uma reunião formal em que os condôminos discutem e deliberam sobre assuntos relacionados à administração, às finanças, à manutenção e à convivência no empreendimento.
É nesse espaço que são tomadas decisões coletivas, como a aprovação da prestação de contas, a definição da previsão orçamentária, a realização de obras, a alteração de regras internas e a eleição do síndico e dos conselhos.
As decisões aprovadas em assembleia, desde que respeitados os requisitos legais e as regras da convenção, devem ser cumpridas pelos condôminos. Por isso, a participação é importante. Além de permitir que os proprietários acompanhem a gestão, ajuda a garantir que as decisões considerem as necessidades e prioridades do condomínio.
Existem dois tipos principais de assembleia condominial: a Assembleia Geral Ordinária (AGO) e a Assembleia Geral Extraordinária (AGE). Cada uma tem finalidades e características específicas. A principal diferença entre a AGO e a AGE está na periodicidade e nos assuntos que costumam ser tratados. Veja abaixo:
É importante lembrar que a eleição da administração não precisa acontecer em todas as assembleias ordinárias. Isso depende da duração do mandato e das regras estabelecidas na convenção do condomínio.
Convocar a Assembleia Geral Ordinária é uma das responsabilidades do síndico, que deve organizar a reunião anual para apresentar as contas, discutir o orçamento e tratar dos demais assuntos previstos. Se o síndico não convocar a AGO, o Código Civil permite que um grupo de condôminos que represente pelo menos um quarto do condomínio faça a convocação.
No caso das Assembleias Gerais Extraordinárias, a convocação também pode ser feita pelo síndico ou por condôminos, desde que estes representem pelo menos um quarto do condomínio. A convenção deve ser consultada para verificar os demais procedimentos aplicáveis e eventuais disposições específicas sobre a convocação.
A convocação exige organização e atenção às regras legais e à convenção do condomínio. O processo deve garantir que todos os condôminos sejam informados sobre a reunião e tenham conhecimento dos assuntos que serão discutidos. Confira o passo a passo para a realização de uma assembleia:
Antes de definir a data, verifique o que a convenção estabelece sobre a convocação: quem pode convocar, qual é o prazo de antecedência, quais meios de comunicação devem ser utilizados e quais são as regras de participação e votação. Não existe um prazo único de antecedência aplicável a todos os condomínios. Por isso, é importante seguir o que está previsto na convenção.
A convocação precisa ser formalizada e enviada a todos os condôminos. Os meios válidos incluem entrega em mãos, envio pelos correios, e-mail e afixação em locais de grande visibilidade no condomínio. O edital deve conter informações claras sobre:
✅ Data, hora e local da assembleia, conforme o formato da reunião;
✅ Ordem do dia, com temas como: prestação de contas da gestão atual (se aplicável);
✅ Previsão orçamentária;
✅ Eleição de síndico, subsíndico e membros do conselho fiscal ou consultivo, conforme a estrutura definida na convenção.
Os assuntos devem ser apresentados de forma clara, evitando expressões muito genéricas que não permitam aos condôminos entender o que será deliberado. Também é importante manter registros do envio das convocações, para documentar que os proprietários foram devidamente comunicados.
Antes da reunião, reúna os materiais relacionados aos assuntos da pauta, como demonstrativos financeiros, propostas de fornecedores, orçamentos e documentos que ajudem os participantes a compreender os temas. Disponibilizar essas informações com antecedência contribui para uma discussão mais objetiva e para decisões bem fundamentadas.
Durante a reunião, é importante organizar a lista de presença, definir quem conduzirá os trabalhos e seguir a ordem do dia. Os participantes devem ter espaço para apresentar dúvidas, opiniões e argumentos antes das votações.
As decisões e os principais registros da reunião devem constar na ata, que documenta o que foi deliberado. Se houver a eleição do novo síndicos e dos conselheiros, registre:
✅ O resultado da votação;
✅ Nome dos eleitos, unidades que representam e CPF (informações indispensáveis para o registro e atualização do CNPJ);
✅ Prazo do mandato, conforme a convenção ou legislação vigente.
Após a assembleia, registre a ata no Cartório de Títulos e Documentos. Esse procedimento é essencial para atualizar as representações legais do condomínio junto a bancos, Receita Federal e demais órgãos.
Se a Assembleia Geral Ordinária anual já ocorreu e for necessário eleger um novo síndico, por exemplo, em casos de renúncia ou destituição, será preciso convocar uma Assembleia Geral Extraordinária exclusivamente para esse fim. Os requisitos formais de convocação permanecem os mesmos: observe o prazo, o quórum e a forma de comunicação previstos na convenção.
A assembleia é o espaço de deliberação dos condôminos, ou seja, dos proprietários das unidades. No entanto, a participação de outras pessoas, como inquilinos e representantes, também pode ocorrer, observadas as regras legais e da convenção.
O Código Civil estabelece que o condômino tem o direito de participar e votar nas deliberações da assembleia, desde que esteja quite com suas obrigações condominiais. Já os inquilinos podem acompanhar as assembleias e, conforme as regras do condomínio, participar das discussões. Para votar, podem representar o proprietário por meio de procuração, respeitando as exigências da convenção.
Antes da reunião, vale consultar a administração para confirmar as condições de participação e os documentos necessários.
Outra informação importante sobre as votações realizadas durante as assembleias é que elas possuem quóruns previstos na legislação e na convenção do condomínio. O quórum é o número mínimo de votos ou de participantes necessário para que determinada decisão seja aprovada.
As assembleias condominiais podem ser realizadas presencialmente e também de forma virtual ou em formato híbrido, que combina a participação presencial e online. Essa possibilidade foi regulamentada pela Lei nº 14.309/2022, que incluiu o artigo 1.354-A no Código Civil e estabeleceu as condições para a convocação, realização e deliberação por meio eletrônico.
Para que uma assembleia virtual ou híbrida seja realizada, é necessário observar alguns requisitos:
– A convenção do condomínio não pode proibir a realização de assembleias eletrônicas;
– Devem ser garantidos aos condôminos os direitos de voz, debate e voto;
– O edital de convocação deve informar que a reunião será realizada por meio eletrônico;
– As orientações de acesso, manifestação e votação precisam ser disponibilizadas aos participantes;
– A assembleia deve seguir os procedimentos de instalação, funcionamento e encerramento informados no edital.
No formato híbrido, os condôminos podem participar presencialmente ou pela plataforma digital, de forma simultânea, desde que sejam garantidas as mesmas condições de participação e votação.
A possibilidade de participar à distância facilita o envolvimento de proprietários que moram em outras cidades, têm dificuldade de deslocamento ou não conseguem comparecer ao condomínio no horário marcado.
A eleição ou renovação dos integrantes dos conselhos costuma ocorrer durante a Assembleia Geral Ordinária, conforme os mandatos e as regras estabelecidos na convenção. Quando surge uma necessidade fora desse período, a escolha também pode ser feita em assembleia extraordinária. Embora tenham funções diferentes, os conselhos atuam como apoio à administração do condomínio.
O Conselho Fiscal acompanha a gestão financeira e analisa as contas apresentadas pelo síndico, emitindo pareceres para auxiliar os condôminos na avaliação da prestação de contas. O artigo 1.356 do Código Civil prevê a possibilidade de um conselho fiscal formado por três membros, eleitos em assembleia, com mandato de até dois anos.
Já o Conselho Consultivo tem a função de auxiliar o síndico na análise de questões relacionadas à administração. Ele não está previsto no Código Civil, e quando existe suas regras costumam estar na convenção do condomínio.
Nos dois casos, é importante verificar as regras internas sobre composição, elegibilidade e duração dos mandatos.
De acordo com o artigo 1.347 do Código Civil, o síndico pode ser um condômino ou uma pessoa de fora do condomínio, como um síndico profissional. A escolha deve ocorrer por votação em assembleia, e o mandato não pode ser superior a dois anos, sendo permitida a reeleição.
Para os conselhos, as condições podem variar conforme a legislação e a convenção. No caso do Conselho Fiscal, o Código Civil estabelece a eleição de três membros, com mandato de até dois anos. Já em relação ao Conselho Consultivo, é comum que seus integrantes sejam condôminos, mas essa definição depende das regras previstas na convenção do condomínio.
Algumas convenções também estabelecem requisitos específicos para os candidatos, como estar em dia com as taxas condominiais ou ser proprietário de uma unidade. Por isso, é importante consultar as regras internas antes de formalizar uma candidatura.
A administradora de condomínios oferece suporte ao síndico na preparação e na realização das assembleias, contribuindo para que os procedimentos sejam organizados e estejam de acordo com a legislação e a convenção.
Esse trabalho pode envolver a orientação para elaboração do edital, a organização da pauta, a preparação de documentos financeiros e administrativos e o apoio na condução da reunião.
Na Sperinde, o suporte inclui a organização das informações necessárias para a assembleia, como prestações de contas, previsões orçamentárias, orçamentos e propostas. A equipe também pode prestar assessoramento durante a reunião, auxiliando na organização dos trabalhos, no esclarecimento de dúvidas administrativas, na condução das pautas, na apuração dos votos e na elaboração da ata.
Para os síndicos, são momentos de prestar contas, apresentar propostas e ouvir os condôminos. Já para os proprietários, representam a oportunidade de exercer seu direito de participação nas decisões e para os locatários, de acompanhar as reuniões, para entender mudanças nas regras, obras, serviços e outras decisões que podem impactar a rotina no imóvel.
Uma assembleia bem organizada depende de informação clara, planejamento e participação. Quando todos conhecem as regras e entendem como funciona o processo, as decisões tendem a ser mais transparentes e a gestão ganha em organização.
A Sperinde apoia síndicos e condomínios na organização das assembleias, oferecendo suporte administrativo para que as decisões sejam conduzidas com clareza e segurança. Saiba mais sobre nossa atuação na administração condominial.
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