CONDOMÍNIO PODE PROIBIR ALUGUEL DE IMÓVEL POR AIRBNB CONFORME DECISÃO DO STJ

O STJ, Superior Tribunal de Justiça, mais precisamente no RESP de nº 1819075, decidiu recentemente, em 20 de abril de 2021, que um condomínio residencial pode impedir a oferta de imóveis para locação por intermédio de plataformas digitais como Airbnb ou outro serviços online de aluguel por temporada.

 

Para interpretar e facilitar o entendimento da recente decisão do STJ referente as locações residenciais em condomínios, convidamos o Dr. Gustavo Mantovani, do SOARES & MANTOVANI Advogados Associados, especialista em direito imobiliário, contratos, responsabilidade civil, tributário, advogado da Sperinde Imóveis em Caxias do Sul.

A POSSIBILIDADE DA PROIBIÇÃO DA LOCAÇÃO POR PLATAFORMAS DIGITAIS COMO AIRBNB EM CONDOMÍNIOS RESIDENCIAIS

O STJ, Superior Tribunal de Justiça, mais precisamente no RESP de nº 1819075, decidiu recentemente, em 20 de abril de 2021, que um condomínio residencial pode impedir a oferta de imóveis para locação por intermédio de plataformas digitais como Airbnb ou outro serviços online de aluguel por temporada.

No caso, pelo placar de três votos a um, ao analisar uma situação do Rio Grande do Sul, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça entendeu que a proibição é possível, uma vez que a convenção condominial, no caso concreto, veda as atividades comerciais no prédio e, portanto, mostra-se inviável o aluguel nestas circunstâncias.

Embora a respectiva decisão possa servir de parâmetro para processos análogos em tramitação em todo o país, a conclusão do STJ, em regra, não possui amplitude que possa gerar efeitos práticos e isonômicos para todos os condomínios.

No caso, deve-se ter presente que a interpretação que se faz sobre a aludida decisão é que, nos condomínios residenciais onde a convenção proíba este tipo de locação, a tendência é que haja êxito em possível demanda judicial, já que em regra, o direito coletivo tende a prevalecer em detrimento do direito individual.

Também, parece que a decisão em tela converge para o entendimento de que, mesmo diante da ausência da previsão de vedação desta modalidade locatícia na convenção do condomínio, para que se possa desburocratizar tal pretensão, ou seja, para evitar que se tenha que elaborar nova convenção somente para alterar um dispositivo, poder-se-á deliberar em assembleia condominial, com quórum mínimo de 2/3 de todos os condôminos e aprovar a respectiva proibição, sendo tal ata suficiente para guarnecer o direito proibitório almejado pelo condomínio.

Neste ínterim inobstante a decisão do STJ seja muito recente, a tendência é de que, por analogia ao artigo 1.351 do Código civil, “o qual contempla a exigência de 2/3 dos condôminos para alterar a convenção”, o condomínio possa valer-se de tal quórum para viabilizar tal pretensão em assembleia, ou seja, dispensando a necessidade de modificação da convenção quando respeitado o quórum necessário para alterar a mesma.

Deve-se ter presente que em regra, cada caso será analisado de acordo com a sua singularidade, até porque, a questão colide o direito constitucional de propriedade com a função social condominial.

No entanto, parece que a função social tende a prevalecer quando na convenção do condomínio ou em assembleia com deliberação e aprovação de no mínimo 2/3 dos condôminos, estiver presente o anseio de tal proibição locatícia.

Outro fato relevante que não se pode olvidar é que, a decisão do STJ não teve o condão de debater sobre a legalidade do Airbnb, mas contemplou a possibilidade do condomínio residencial permitir ou não os alugueis de imóveis por meio da plataforma.

Em suma, não se pode antever com precisão os parâmetros das futuras decisões judiciais, no entanto vislumbra-se que o direito de propriedade possa ser relativizado nos casos em que a função social condominial e o interesse da coletividade almejem a permanência da destinação residencial de suas unidades, entendendo que a locação por Airbnb acaba desvirtuando esta finalidade e até mesmo, de certa forma, vulnerabilizando o condomínio.

A questão que se apresenta é polêmica, já que para alguns, a utilização de tal modalidade de locação representa o exercício regular do seu direito de propriedade, bem como a possibilidade de usufruir dos rendimentos que seu imóvel lhe proporciona enquanto para outros, gera inquietação pela insegurança proveniente da rotatividade de estranhos e perturbação do sossego e do tumulto da vida condominial.

Por fim, entende-se que, enquanto não houver uma legislação especifica sobre o tema, continuarão surgindo controvérsias jurídicas e sociais, que diante das inovações que permeiam a contemporaneidade, tendem a dificultar a aplicação do direito e consequentemente prejudicar a busca pela justiça.

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