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Tudo o que todo síndico precisa saber
Reunimos aqui os conteúdos que a Sperinde já produziu para ajudar síndicos e conselhos a administrar condomínios com mais tranquilidade: gestão, tecnologia, finanças, obrigações legais e organização do dia a dia.
Solicitar uma proposta para o meu condomínioGestão & tecnologia
- 3 tecnologias indispensáveis para a gestão de condomínios modernos Ferramentas que ajudam a organizar rotina, comunicação e finanças do condomínio.
- Serviços e tecnologia para facilitar a administração do seu condomínio Panorama do suporte que uma administradora oferece ao síndico no dia a dia.
- Instalação de carregadores para carro elétrico em condomínio: o que síndicos e moradores precisam saber Pontos de atenção para autorizar e viabilizar carregadores elétricos nas vagas.
- Assembleia virtual: nova prática nos condomínios Como funcionam as assembleias virtuais e o que diz a legislação sobre elas.
Assembleias & eleição de síndico
- Você sabe como convocar uma assembleia ordinária para eleição da nova administração? Passo a passo para convocar a assembleia de eleição de síndico e conselho.
- Características essenciais de um bom síndico de condomínio Habilidades e posturas que fazem diferença para quem assume a função.
Financeiro
- Taxa condominial alta: o que influencia no valor e como reduzir O que pesa na composição da taxa e caminhos possíveis para reduzi-la.
- Reforma Tributária: o que muda para os clientes da Sperinde a partir de agora Impactos da transição da Reforma Tributária para quem administra imóveis e condomínios.
Jurídico & obrigações legais
- LTIP: atenção para a lei de inspeção predial de condomínios Quando e como fazer o Laudo Técnico de Inspeção Predial em Porto Alegre.
- PPCI: atenção para o prazo de regularização Obrigações do condomínio quanto ao Plano de Prevenção Contra Incêndio.
- Condomínios: os riscos da contratação de funcionários e exigências legais Cuidados legais que o síndico precisa ter ao contratar funcionários do condomínio.
- Condomínio pode proibir aluguel de imóvel por Airbnb? Decisão do STJ O que a decisão do STJ muda para condomínios que querem restringir locação por temporada.
- Multa em condomínio: como o síndico deve agir? Boas práticas para aplicar advertências e multas sem gerar contestação.
Sazonal & manutenção
- Guia de inverno: como preparar a casa e o condomínio para os dias frios Cuidados de manutenção e conforto para a estação mais fria do ano.
- Fim de ano chegando: como preparar o condomínio para 2026 Organização das áreas comuns e planejamento para o período de festas.
- Sustentabilidade em casa e no condomínio: pequenas mudanças que fazem diferença Ações simples de sustentabilidade aplicáveis às áreas comuns do condomínio.
Operacional (FAQ)
Quais são as responsabilidades legais do síndico?
No Rio Grande do Sul, como em todo o país, as responsabilidades do síndico seguem o Código Civil (lei federal). Entre elas, o síndico é responsável por representar o condomínio (judicial e extrajudicialmente), cumprir e fazer cumprir a convenção e o regimento interno, convocar assembleias, prestar contas, conservar as áreas comuns, contratar e supervisionar funcionários e prestadores de serviço, além de zelar pela segurança e manutenção do prédio e cobrar as contribuições e taxas devidas. Em geral, portanto, atos de gestão regular são de responsabilidade do condomínio (pessoa jurídica); já a responsabilidade pessoal do síndico costuma surgir apenas em casos de má gestão, dolo ou descumprimento das obrigações legais.
O síndico pode ser remunerado? Como isso é decidido?
No Rio Grande do Sul, como em todo o país, isso é regido pelo Código Civil: a remuneração do síndico não é obrigatória por lei. Por isso, cabe à assembleia geral decidir se haverá remuneração (em dinheiro) ou isenção da taxa condominial, e em qual valor ou forma. Em geral, essa definição consta na convenção do condomínio ou é aprovada em assembleia.
É obrigatório ter fundo de reserva? Qual percentual é recomendado?
No Rio Grande do Sul, como no resto do país, não existe uma lei federal fixando um percentual obrigatório de fundo de reserva. Por isso, a existência e o valor do fundo geralmente são definidos pela convenção do condomínio e aprovados em assembleia. Na prática, é comum destinar entre 5% e 10% do valor da taxa condominial mensal para reserva; ainda assim, isso varia conforme as necessidades de cada condomínio.
Como funciona a prestação de contas do síndico?
No Rio Grande do Sul, como em todo o país, isso segue o Código Civil: o síndico deve apresentar prestação de contas da administração à assembleia geral, geralmente de forma anual, detalhando receitas, despesas e saldo do condomínio para aprovação dos condôminos. Para isso, costuma incluir extratos bancários, notas fiscais e recibos que comprovem os gastos realizados no período.
O que fazer com moradores inadimplentes?
No Rio Grande do Sul, como em todo o país, isso segue o Código Civil: o condomínio pode cobrar juros, multa e correção monetária sobre as taxas em atraso, conforme previsto na convenção e na lei. Antes de judicializar, porém, costuma-se enviar notificações e buscar acordos ou parcelamento com o condômino. Caso a inadimplência persista, então, o condomínio pode ingressar com ação judicial de cobrança.
Quais prazos legais o síndico precisa acompanhar todo ano (LTIP, PPCI, seguro obrigatório)?
No Rio Grande do Sul, os dois principais são: primeiro, o LTIP (Laudo Técnico de Inspeção Predial), obrigatório em Porto Alegre desde a Lei Complementar nº 806/2016 para edificações com mais de 5 anos, com renovação a cada 5 anos (podendo ser 2 anos para itens de maior risco) — outros municípios do RS, como Canoas, têm leis semelhantes. Em seguida, o PPCI (Plano de Prevenção e Proteção Contra Incêndio), regido pela Lei Kiss (Lei Complementar nº 14.376/2013) e expedido pelo Corpo de Bombeiros Militar do RS (CBMRS): o Alvará (APPCI) tem validade de 5 anos, e a renovação deve ser protocolada com pelo menos 60 dias de antecedência do vencimento. Além desses dois, o síndico deve acompanhar ainda a renovação do seguro obrigatório do condomínio (Código Civil, válido em todo o país), bem como as manutenções periódicas de elevadores, para-raios, extintores e outros equipamentos de segurança.
Como padronizar a folha de ponto dos funcionários do condomínio?
Recomenda-se definir um único período de apuração fixo (a mesma janela de datas todo mês, valendo tanto para ponto manual quanto eletrônico) e, além disso, um prazo definido para o envio das folhas de ponto e das ocorrências (faltas, atrasos, horas extras) ao Departamento Pessoal — geralmente entre o dia 15 e o dia 20 do mês seguinte ao fechamento do período. Dessa forma, garante-se tempo hábil para conferência antes do processamento da folha de pagamento. Por fim, o período e o prazo definidos devem ser comunicados formalmente aos colaboradores, e mantidos sem exceções fora dos casos previstos em lei, para evitar divergências no pagamento de horas extras e outras ocorrências.
É possível contratar um prestador de serviço via RPA (Recibo de Pagamento Autônomo)? Quando isso é permitido?
O RPA é indicado para contratação de profissionais que prestam serviço de forma eventual e autônoma, sem vínculo empregatício. Assim, para que a contratação por RPA seja válida, o prestador não pode estar sujeito a cumprimento de jornada ou controle de horário, subordinação direta a síndico/gestores, obrigatoriedade de comparecimento diário, exclusividade na prestação do serviço, benefícios concedidos a empregados, ou atividades contínuas e permanentes. Portanto, se qualquer uma dessas condições estiver presente, a contratação deixa de ser adequada para o modelo RPA.
Quais os riscos de caracterização de vínculo empregatício ao contratar “autônomos” recorrentes?
Mesmo quando o pagamento é feito por RPA, portanto, a Justiça do Trabalho pode reconhecer vínculo empregatício se a prestação de serviço apresentar pessoalidade, habitualidade, subordinação e remuneração contínua — características típicas de uma relação CLT. Nesse caso, o condomínio pode ser responsabilizado pelo pagamento de verbas trabalhistas, encargos previdenciários e tributários, além de multas e indenizações.
Quais documentos são obrigatórios na admissão de um funcionário do condomínio?
Geralmente são necessários: carteira de trabalho (CTPS), documento de identidade e CPF, comprovante de residência, exame médico admissional (ASO), PIS/PASEP (se houver), comprovante de escolaridade e, quando aplicável, certidão de reservista. Além disso, o contrato de trabalho e o registro na CTPS devem ser formalizados antes do início das atividades.
Recursos para baixar
E-book: Reforma Tributária e o Setor Imobiliário
[EDITAR: confirmar esta descrição] Um guia sobre os impactos da Reforma Tributária no mercado imobiliário e na administração de condomínios.
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